Architekt to coś więcej niż zawód – to artysta, twórca, wizjoner – tak przedstawia się ta grupa zawodowa, wywołując niechęć i zazdrość innych „uczestników procesu inwestycyjnego”. Problem w tym, że nieodpowiedzialny architekt nadużywa swoich uprawnień twórcy – nie troszcząc się o kieszeń zleceniodawcy. Z założenia pracuje na efekt: jego cel to budząca podziw bryła i elewacja domu. Dla poklasku jest gotów poświęcić i wnętrze, i budżet przyszłej budowy.
Pierwsze pytanie kierowane do klientów brzmi może i słodko: Jakie są państwa marzenia? Ale pierwsze pytanie, jakie inwestorzy, zaopatrzeni w projekt, kierują do wykonawcy, nie jest już tak miłe dla ucha: Za ile pan to zbuduje?
Architekt wie, że technicznie nie ma przeszkód, by zrealizować każdy pomysł. Strop w salonie o rozpiętości 12 metrów? – proszę bardzo. Twórca kreśli śmiałe plany, konstruktor się głowi, jak by im sprostać. Zdarza się, że i 10 ton stali na budowę skromnego domu jednorodzinnego – to mało. Dla przeciętnego klienta widowiskowe pomysły architekta są zagrożeniem – wszelkie formy krzywoliniowe, dachy w formie powłok lub wielospadowe, rozczłonkowane bryły, elewacje z drogich lub różnorodnych materiałów – czyli elementy zaprojektowane wyłącznie z myślą o efekcie – podnoszą koszt budowy.
Rada: Idziesz do architekta – weź łyk zimnej wody. Nie daj się złapać w pułapkę marzeń – one kosztują, a przecież nie jesteś Rockefellerem. Sprowadź rozmowę do właściwego wymiaru. Oto najważniejsze pytanie, jakie powinieneś zadać architektowi: Ile będzie kosztować budowa domu według pani(a) projektu? Projektant ma obowiązek dostroić twoje potrzeby i marzenia do budżetu planowanej budowy. Mądry architekt podpowie, jak zaoszczędzić na budowie. Nieodpowiedzialny zrealizuje swoje ambicje twoim kosztem.
Klient nie zawsze ma rację
Jakie mają państwo życzenia? Jakie potrzeby? – zadaje pytania i dobry, i kiepski architekt. Czy człowiek z 40-metrowej klitki potrafi określić swoje potrzeby, poza jedną: dużo przestrzeni? Przeciętne pomysły są standardowe: pokój dzienny często z otwartą kuchnią, korytarz i sypialnie oraz łazienka i WC. Dziesiątki takich projektów można znaleźć w katalogach. Zaś nieprzeciętne pomysły mogą być groźne dla inwestora: nadmiar lukarn, tarasów, przeszkleń, łukowych okien – a wszystko kosztuje.
Dobry architekt tłumaczy, że tani dom nie może być jednocześnie bardzo duży; że łazienka o powierzchni 3 m2 będzie za mała, że stół nie może stać na szlaku komunikacyjnym. Nieodpowiedzialny architekt spełnia wszystkie oczekiwania klientów albo robi kolejny dom na swoją modłę.
Rada: Ze standardowymi oczekiwaniami i potrzebami wobec domu (80% osób) nie musisz iść do architekta – na pewno znajdziesz swój projekt w katalogach projektów powtarzalnych – do kupienia za około 2 tys. zł. Do architekta na pewno warto iść w sytuacjach nietypowych: gdy musisz mieć gabinet do pracy, osobne wejście dla dziadków; gdy działka jest wąska, na stoku, gdy woda gruntowa wysoko, gdy wejście wypada od południa albo na działce rośnie piękne drzewo, wokół którego mógłby powstać dom. Także wtedy, gdy masz trudne sąsiedztwo, które chcesz zasłonić, albo gdy planujesz nadbudowę czy remont. Do swoich oczekiwań podchodź ostrożnie. Rzeczowe argumenty architekta powinny cię przekonać. I jeszcze jedno: musisz nauczyć się czytać projekt.
Projektu nie traktuje się poważnie
Dlaczego? Ponieważ projekt potrzebny jest przede wszystkim do uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestorzy i wykonawcy lekceważą projekt – nagminnie dokonują zmian w trakcie budowy, zaś architekci często przygotowują projekt minimum – nie z myślą o budowie, ale dla urzędnika, który wydaje pozwolenie. Mówiąc wprost: projekty bywają tak odwalone, że tylko zapłakać.
Rada: Szkoda twoich pieniędzy, jeśli zgodziłeś się na projekt budowlany, wystarczający zaledwie do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli chcesz budować dom sposobem gospodarczym, taki projekt okaże się niewystarczający – zabraknie rysunków detali. Dobry projekt można poznać po tym, że żaden wykonawca nie zadaje pytań – bo wszystko, czego potrzebuje do realizacji, jest zawarte w dziele architekta.
Im droższa budowa, tym większe honorarium architekta
Sytuacja równie dziwaczna jak swego czasu zapał rzeźbiarzy, którzy czerwonoarmistów przedstawiali w geście uniesionych rąk. Okazało się, że honorarium artystów zależało od wysokości rzeźby, a nie urody dzieła. Architekci działają według podobnego rozdwojenia jaźni – wyceniają swój projekt nawet do 7% kosztów budowy. Im budowa droższa, tym większy zysk. Tak działają też inne firmy w branży budowlanej.
Rada: Musisz wiedzieć, że na domu tanim w budowie i utrzymaniu zależy przede wszystkim tobie. Dom energooszczędny? – tak, jeśli trafisz na projektanta-zapaleńca. Wymagaj, by dom był nowoczesny, energooszczędny i tani. Na pewno to wyzwanie dla dobrego architekta. W sprawie ceny za projekt umawiaj się o dzieło, a nie na procent od kosztów budynku.
  | |  |
| To miała być szeregówka. Widać, jak inwestorzy traktują projekt – autorskie dzieło architekta. Nawet ci, którzy budowali tak, jak wymyślił architekt, poróżnili się kolorami dachów. Autor: Andrzej T. Papliński | | Problem architekta był bardzo trudny: zaprojektować dom i garaż na narożnej działce o planie pięciokąta. Czy mu się udało? Z którejkolwiek strony by patrzeć, proporcje domu są zachwiane: dach jest zbyt wysoki i zupełnie niepotrzebnie wielospadowy. Za to stojący obok garaż jest prosty i proporcjonalny. Autor: Andrzej T. Papliński |
Nikt nie wie, ile powinien kosztować projekt
Architekci nie stanowią grupy solidarnej zawodowo. Ten sam projekt może być cztery razy droższy lub tańszy – za podobną jakość. Płacić trzeba za nazwisko twórcy, za wielkość i lokalizację biura, za miasto – Warszawa jest oczywiście najdroższa. W każdym mieście można znaleźć architektów gotowych zaprojektować nasz 150-metrowy dom za 4 tys. i za 14 tys. zł.
Rada: Można by rzec, że dobry architekt jest wart każdych pieniędzy (za to, że uszczęśliwił klientów), zły każe sobie płacić zawsze za dużo (bo swoim domem skazał klientów na cierpienia).
Musisz być przygotowany do spotkania z architektem. Powinieneś coś wiedzieć: o materiałach, kosztach ogrzewania, kosztach budowy. Architekta wybieraj jak ekipę budowlaną – wysłuchaj opinii poprzednich klientów: czy są zadowoleni? Czy nie zostali zaskoczeni wysokimi kosztami budowy? Czy projekt był czytelny dla wykonawców?
Nie wiadomo, kto będzie budował dom
Zazwyczaj architekt nie pyta, kto będzie budował dom. Zakłada, że fachowiec. To błąd. Zwykle budowa domów prowadzona jest przez przypadkowych ludzi, nie zawsze zasługujących na miano fachowców. Tak więc po pierwsze szczegóły! Nie zaznaczono przepustu kanalizacyjnego – kto ma wiedzieć, że rury kanalizacyjne to część domu? Czy kierownik budowy – najczęściej fikcyjny? Czy pan Ziutek – nasz budowlaniec? A może inwestor? Bez szczegółowego projektu budowa zamienia się w łatanie niedopatrzeń – z pomocą pana Ziutka i młota pneumatycznego.
Rada: Idąc do architekta, powinieneś wiedzieć, kto będzie twój dom budował – czy jeden główny wykonawca, czy wielu przypadkowych „fachowców”. W zależności od sposobu budowy zamów odpowiedni projekt.
Gdy budujesz sposobem gospodarczym, zamów projekt dla majsterkowiczów, czyli wykonawczy (na pewno będzie droższy) – z detalami aż po wycieraczkę, z odpływem i zaznaczonym spadkiem tego odpływu. Gdy buduje ci firma – przy domu prostym wystarczy projekt budowlany; bardziej skomplikowany wymaga projektu technicznego wraz z najważniejszymi szczegółami rozwiązań oraz projektami instalacji (dodatkowy wydatek za projekt każdej instalacji – w Warszawie od 1500 zł).
Niełatwo spotkać architekta na budowie
Wielu architektów – usłyszą Państwo taką opinię – budowy widziało tylko z okien autobusu. Powód może być bardzo praktyczny: z powodu oszczędności inwestorów, których nie stać, by płacić 250-300 zł za każdą wizytę twórcy projektu.
Brak kontaktu z budową widać też po tym, że architekci zazwyczaj nie polecają wykonawców. Gdy klienci usilnie proszą, pada odpowiedź: Mogę kogoś poszukać, ale bez gwarancji jakości.
Rada: Wapno i cement trzeba powąchać na budowie... – lubił powtarzać architekt Warszawy, Zygmunt Stępiński.
Szukaj praktyków. Takiego poznasz po tym, że przed projektowaniem dokładnie obejrzy działkę i otoczenie, będzie pytał o wykonawców, sam z ciekawości przyjedzie zobaczyć, jak powstaje jego dzieło.
Architekt często... bez domu chodzi
Proszę przeczytać w Muratorze 4/02 opowieść Piotra Szaroszyka o tym, czym dla architekta jest budowa własnego domu. Takiej wiedzy i doświadczenia uczelnia nie daje. Jeśli architekt wychował się w bloku, mieszka w bloku, do tego skończył liceum ogólnokształcące, a później studia architektoniczne, można podejrzewać, że w swoim zawodzie... jeszcze nie wie, o czym mówi.
Rada: Pytaj, czy architekt zbudował sobie dom. Tak? – znalazłeś właściwego.
 |
| Efektowne kratownice we wnętrzu tego domu wielu mogą wydać się atrakcyjne. Jest to jednak rozwiązanie niezbyt funkcjonalne. Architekt nie wziął pod uwagę, że takie pomieszczenie trudno ogrzać, bo ciepłe powietrze ucieka do góry. Także łatwość rozchodzenia się dźwięku po całym domu może być uciążliwa. Na razie młodzi mieszkańcy nie zwracają na to uwagi i są zadowoleni. Autor: Andrzej T. Papliński |
Twórca nie mieszka w domu, który zaprojektował klientowi
Nie mieszka, choć niektórzy architekci za karę powininni pomęczyć się w nim chociaż z rok. Paradoks takiej sytuacji polega na wygodnej pozycji, jaką zajmuje twórca projektu: w nieudanym domu latami będą cierpieć mieszkańcy, architekt uchodzi cało.
Rada: Nie ma tu praktycznych wskazówek, bo prawo nie ściga twórcy za dzieło, które mu nie wyszło.
Gdyby był jakiś paragraf... poszliby za kratki nie tylko autorzy koszmarnych domów. Aż strach pomyśleć o twórcach przeciętnego polskiego filmu.
Pozostaje przestroga dla inwestora: zrób wszystko, by nie pokarać się własnym domem, od projektu zaczynając...
Ile kosztuje projekt domu o powierzchni około 150 m2 – zapytaliśmy w:
- Białymstoku (biuro architektoniczne): 30 zł/m2, czyli 4,5 tys. zł za pełne opracowanie: architektura, konstrukcja, schematyczne instalacje i plan zagospodarowania działki. Czas wykonania projektu: około dwóch miesięcy;
- Grodzisku Mazowieckim (architekt): 6-8% kosztów budowy, przyjmując, że 1 m2 kosztuje 2 tys. zł (w najniższym standardzie). Projekt z projektami instalacji i kosztorysem będzie kosztował 18 tys. zł;
- Katowicach (architekt): Od 7 do 12 tys. zł przy zakładanym koszcie budowy domu 250 tys. zł;
- Kielcach (architekt): 80 zł/m2, czyli 12 tys. zł – z projektami instalacji wewnętrznych oraz projektem przyłączy;
- Krakowie (technik budowlany, który ma kolegę z uprawnieniami): 2 tys. zł;
- Jeleniej Górze (biuro architektoniczne): 10 tys. zł;
- Warszawie (biuro architektoniczne): 9 tys. zł, ale można wybrać projekt z katalogu firmy. Nadzór autorski na budowie: 250 zł za wizytę na budowie. Czas wykonania projektu: dwa miesiące. Płatność w ratach – ostatnia 40% przy odbiorze. Biuro może wskazać wykonawcę;
- Warszawie (architekt): 5% kosztów budowy, czyli 15 tys. zł. (koszt budowy: 2 tys. zł/ m2). Nadzór autorski: 300 zł za każdą wizytę. Polecana technologia: Ściany jednowarstwowe – są ciepłe i zdrowe. – A ekipa wykonawcza? – Tak, mam jednego pana, który wykonuje całą budowę, ale – ja zastrzegam – nie znam się na wykonawstwie;
- Warszawie (architekt, który wykona pracę w czasie wolnym od pracy w biurze): 4 tys. zł. Z załatwieniem pozwolenia na budowę – 10% drożej. Ekipa wykonawcza: Mogę się rozejrzeć. Czas wykonania projektu: półtora-dwa miesiące.
 | |  |
| Skomplikowany plan małego domu wymusił taki udziwniony stromy dach. Autor: Andrzej T. Papliński | | Proporcje tego domu są niekorzystne, ale na tym nie koniec jego mankamentów. Wykusz jest nieforemny, słupki podcienia są za cienkie, a przede wszystkim okna – mają różną wysokość i są usytuowane na różnych poziomach. Całość sprawia wrażenie chaosu. Kto bierze za ten efekt odpowiedzialność – architekt czy inwestor? Autor: Andrzej T. Papliński |
Z życia wzięte:
Jest wiele „projektów-kogucików”, w których nie ma rozwiązanych szczegółów, a jeśli już są, to takie, że nadproża opierają się na wełnie mineralnej, a stolarka okienna montowana jest bezpośrednio w styropianie. Odpowiedzialność za dzieło i tak ostatecznie weźmie bezpośredni wykonawca, a za wszystko zapłaci inwestor.
Budowlaniec, Forum MURATORA
Mam tylko dobre doświadczenia. Realizuję projekt spełniający wszystkie moje wymagania.
zugajm, Forum MURATORA
Lista błędów, które zrobił mój architekt (adaptujący projekt powtarzalny):
- Nie wykonał lustrzanego odbicia. Teraz najładniejszy salon jest zawsze w cieniu, a słońce oświetla garaż.
- Ściany nie pokrywają się z fundamentami (przesunięcie 20 cm na jednej ścianie). Na szczęście odkryłem ten błąd przy przerysowywaniu projektu.
- Komin na piętrze jest przesunięty o 6 cm względem parteru – zauważyłem w porę.
- Nadproże nad jednym z okien nie ma się na czym oprzeć – musiałem zmniejszyć okno.
- W żaden sensowny sposób nie da się spuścić rynny z jednej z połaci dachu.
- Wytrzymałość konstrukcji dachu została źle policzona – architekt przyjął ciężar dachówki ceramicznej 4 kg/m2!
- Strop żelbetowy nad piętrem został poprawiony przez kierownika budowy: okazało się, że może mieć 15 cm (a nie 20 cm) po dołożeniu niewielkiej ilości stali na zbrojenie. Wyszło dużo taniej, a strop jest lżejszy o parę ton.
- Większość podciągów można było zrobić nad stropem, żeby nie szpeciły sufitów (poprawione w trakcie budowy).
JT, lista dyskusyjna pl. misc.budowanie
Mój projekt ogólnie jest w porządku, poza jedną rzeczą – ścianami szczytowymi. Od stropu ciągną się one przez 5,5 metra w górę bez żadnego usztywnienia poprzecznego. Ściany chwieją się przy każdym mocniejszym uderzeniu, co sygnalizowali mi i cieśle, i dekarze.
Mario, Forum MURATORA
Upłynął rok od powstania naszego projektu. Ja nadal uważam, że jest najlepszy i kwalifikuje się do nagrody. Może jest taki dobry, bo wiedzieliśmy z żoną dokładnie, czego chcemy.
Herne, Forum MURATORA
Projekty, jakie są, każdy widzi. Dałeś jak za „flaszkę”, to masz jak za „flaszkę”, przecież nikt nie zrobi dobrego projektu za 1000 zł. Dobry projekt nie może być tani. A że urzędnicy puszczają „koguciki”? Zgodnie z Prawem budowlanym nie oni za nie odpowiadają. A na budowie nikt w projekt nie patrzy, zaś kierownik pokazuje się na końcu, żeby wypełnić dziennik budowy i wziąć kasę.
eweradek, Forum MURATORA
Moje doświadczenia są jak najbardziej pozytywne. Otrzymaliśmy rozwiązanie takie, jakie sobie wyobrażaliśmy. Koszt kompletnego projektu z uzyskaniem pozwolenia nie przekroczył 5% wartości poniesionych nakładów. Namawiam do współpracy z architektami.
krzychol, Forum MURATORA
Mnie projektował kolega. Jedno tylko pominął – detale. Jak teraz mam wykonać parę rzeczy, to muszę pytać lub nieźle główkować. Każcie sobie projektować detale.
Frankai, Forum MURATORA
Podstawowym błędem, jaki popełniają inwestorzy, jest przekonanie, że architekt jest jedną z barier do pokonania na drodze do uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor zakłada, że architekt będzie próbował oskubać go z pieniędzy, w związku z tym koncentruje się raczej na tym, żeby jak najwięcej zaoszczędzić. Rzadko się zdarza, że inwestor przychodzi do architekta z prośbą o poradę i wsparcie. Podstawowym oczekiwaniem jest, żeby architekt pomógł załatwić pozwolenie na budowę, a później jakoś tam będzie.
Wojciech Drajewicz, architekt
Miałem do czynienia z trzema architektami. Wygrała pani architekt spoza Warszawy, która zaproponowała cenę trzy razy niższą.(...) Zdarzają się wpadki, np. moja architekt nie wzięła pod uwagę głębokości przemarzania gruntu i zrobiła zbyt płytki fundament.
Paweł, pl.misc.budowanie
Klienci też są różni. Nie dają się przekonać, że czasami ich pomysły, choć możliwe do zrealizowania, są bardzo nieekonomiczne.
Przykład 1. To miał być duży dom z wielkim reprezentacyjnym salonem. Inwestor nie życzył sobie choćby jednego słupa, chciał mieć piękną otwartą przestrzeń. Dach tego domu – znów na życzenie inwestora – był bardzo skomplikowany i ciężki. By sprostać konstrukcyjnie tym wymogom, musieliśmy umieścić trzy wielkie podciągi nad salonem, a więźbę wzmocnić czterema dźwigarami ze stali. Koszt budowy wzrósł co najmniej o 20%.
Przykład 2. Mały dom (100 m2) parterowy z nieużytkowym poddaszem, lecz bardzo stromym dachem (45°). Inwestor nie chciał schodów, poddasze miało pozostać nieużytkowe. Uparł się przy swoim pomyśle. Koszt to 50 m2 martwej przestrzeni strychu i dodatkowa powierzchnia dachu.
Przykład 3. Ten inwestor był święcie przekonany, że najlepiej, jeśli będzie robił wszystko po swojemu. Najpierw kupił budowę w stanie zero. W połowie ścian parteru doszedł do wniosku, że dom będzie za mały, a poza tym chciałby mieć warsztat w piwnicy. Odrzucił radę, żeby warsztat zbudować obok. Zaczął pogłębiać piwnicę. Ciął ławy, podkopywał fundament. Dom stoi do dzisiaj niezamieszkany z powodu zarysowań i pęknięć ścian. Należało by go rozebrać. Inwestor miał jeszcze pomysły na wzmocnienie budowli. Widmo katastrofy budowlanej nie przerażało go. Dopiero gdy ktoś mu wytłumaczył, że jeśli tak dalej będzie budował, trafi do więzienia, poskutkowało.
JS, architekt.